Erneut im Gespräch mit Wolfgang Dippold – PROJECT Investment AG

| 12. Dezember 2016 | Kommentieren

Unternehmergespräch

Wolfgang Dippold, Vorstand PROJECT Beteiligungen AG PROJECT Vermittlungs GmbH (Geschäftsführer), Foto: project-investment.de

Wolfgang Dippold, Vorstand PROJECT Beteiligungen AG PROJECT Vermittlungs GmbH (Geschäftsführer), Foto: project-investment.de

Von Friedrich Walstadt

Bamberg – Die PROJECT-Gruppe ist seit inzwischen mehr als 21 Jahren am Markt tätig und hat allein im Jahr 2016 Wohnungen im Wert von über 200 Millionen Euro verkauft. Aktuell werden über 70 Objekte mit einem Verkaufsvolumen von rund 1,7 Milliarden Euro entwickelt. Der 1961 geborene Finanzkaufmann Wolfgang Dippold gründete 1985 das Finanzberatungsunternehmen VMS, das er über 24 Jahre erfolgreich führte. Die PROJECT Bauträger und heutige PROJECT Beteiligungen rief er 1995 mit Jürgen Seeberger parallel zu VMS ins Leben. Seit 2009 konzentriert sich Wolfgang Dippold ausschließlich auf die Entwicklung der PROJECT Investment Gruppe. Er ist Vorstand der PROJECT Beteiligungen AG und Geschäftsführer der PROJECT Vermittlungs GmbH. Nortexa berichtete mehrmals über die Entwicklung bei PROJECT und führte diesen Sommer erstmals ein Gespräch mit Herrn Dippold (siehe: http://www.nortexa.de/im-gespraech-mit-wolgang-dippold-vorstand-der-project-gruppe/). Aktuell stand Wolfgang Dippold erneut für die Nortexa-Leser Rede und Antwort.

Nortexa: Sehr geehrter Herr Dippold, PROJECT hat bislang zwei institutionelle Spezial-AIF aufgelegt, in die Versicherungsgesellschaften, Versorgungswerke und Pensionskassen investierten, wobei das zinspolitische Umfeld die Gewinnung speziell solcher Investoren begünstigen dürfte: Ist absehbar ein weiterer Spezial-AIF geplant und wie können Sie Ihre Fonds auch im Falle einer Zinswende attraktiv halten?

Wolfgang Dippold: Für Mitte nächsten Jahres haben wir den Platzierungsbeginn unseres nächsten institutionellen Fonds geplant. Unsere Investments liefern durch unser Stabilitätskonzept eine attraktive Rendite-Risiko-Relation und unterscheiden sich deutlich von üblichen Anlagen im Bereich der Projektentwicklung. Dadurch werden PROJECT Investments auch bei einer Zinswende für Investoren attraktiv bleiben. Bei institutionellen Investoren lagen in der Vergangenheit Bestandsimmobilien stärker im Fokus, allerdings finden die Investoren immer schwerer Objekte in den gewünschten Lagen zu vertretbaren Preisen.

Nortexa: Erwarten Sie aufgrund von Solvency II einen Rückgang bei Versicherungsgesellschaften als institutionelle Investoren bzw. wie bewerten Sie ggf. mögliche Auswirkungen?

Wolfgang Dippold: Wir erwarten aktuell keine großen Veränderungen. Solvency II hat bereits bei den Anlageentscheidungen der in unseren Fonds investierten Versicherungsgesellschaften eine Rolle gespielt. Aber die Eigenkapitalbelastung unter Solvency II ist nur ein Aspekt unter vielen für oder gegen eine Anlageentscheidung. Grundsätzlich führt Solvency II bei Immobilienprojektentwicklung zu einer höheren Eigenkapitalbelastung als zum Beispiel ein Investment in einen Bestandsimmobilienfonds, dafür liefert die Projektentwicklung aber auch signifikant bessere Renditechancen.

Geschaeftsleitung PROJECT Investment Gruppe mit Wolfgang Dippold, Foto: PROJECT-Gruppe

Geschaeftsleitung PROJECT Investment Gruppe mit Wolfgang Dippold, Foto: PROJECT-Gruppe

Nortexa: Bei den PROJECT-Fonds wird auf Fremdkapitaleinsatz verzichtet, weshalb die Erreichung der attraktiven Renditeprognosen ohne diesen Hebel sehr stark vom hohen Anteil der Objektverkäufe noch vor Baubeginn abhängt. Was ist das Geheimrezept, regelmäßig so frühzeitig verkaufen zu können?

Wolfgang Dippold: Tatsächlich benötigen unsere Fonds keinen Fremdfinanzierungshebel, da wir bereits während der Bauphase die entsprechenden Mittelzuflüsse von Kaufpreisteilzahlungen durch die Käufer erhalten. Die Planbarkeit dieser Mittelzuflüsse ist von mehreren Faktoren abhängig: Wesentlich für uns ist die komplette Ausrichtung der Wohnungen auf Eigennutzer. Bei dem Verkauf an Eigennutzer entfällt der über mehrere Monate andauernde Prozess der Vermietung von Kapitalanlagewohnungen vor einem Verkaufsstart. So können wir frühzeitig mit dem Verkauf der Wohnungen beginnen. Weiterhin ist wichtig, dass der Kaufinteressent die Bauqualität einschätzen kann. Hier hilft unsere Konzentration auf wenige Metropolregionen, in welchen wir Interessenten fertige PROJECT Wohnungen in der Nachbarschaft zeigen können. Und dann ist es für Käufer sehr hilfreich, wenn sie sich vorab durch Animationen, Zeichnungen, Modelle und weitere Hilfsmittel ein Bild von der späteren Wohnung machen können.

Nortexa: Was ist der Grund dafür, dass bei der Exit-Strategie von PROJECT die Eigennutzer beim Objektverkauf die maßgebliche Zielgruppe bilden?

Wolfgang Dippold: Einen der Gründe habe ich in der letzten Antwort erläutert. Ein weiterer Grund ist, dass bei möglichen künftigen Marktschwankungen von Immobilienpreisen Eigennutzer stabiler kaufen als Kapitalanleger. Unser Exit bleibt somit auch in einem veränderten Umfeld besser planbar. Während der Kapitalanleger seinen Fokus auf die Marktentwicklung und weitere Steigerungen der Preise ausrichtet, möchte der Eigennutzer in die Wohnung ziehen. Er sucht attraktiven Lebensraum nach seinen Vorstellungen – ob die Preise im nächsten Jahr steigen, ist für ihn zweitrangig.

Nortexa: Sie investieren bislang in acht ausgewählten Metropolregionen. Was sind für das PROJECT-Management die entscheidenden Kriterien, anhand derer Sie festmachen würden, dass sich eine Immobilienblase abzeichnet und welche strategischen und/oder operativen Konsequenzen würden Sie daraus ziehen? Oder sind andernfalls künftig weitere Metropolregionen in die PROJECT investieren könnte denkbar?

Wolfgang Dippold: Hier möchte ich nochmals auf unsere spezielle Ausrichtung des Verkaufs an Eigennutzer hinweisen, wodurch unser Exit weniger Abhängigkeiten von Marktschwankungen aufweist. Wir beobachten allerdings die Faktoren einer möglichen Blasenbildung in unseren Regionen sehr genau. Entscheidende Kriterien sind aus unserer Sicht das regionale Angebot und die entsprechende Nachfrage nach Wohnraum sowie eine möglicherweise zu hohe Zahl von Wohnungsfertigstellungen in der Metropole, eine Entkoppelung der Mietentwicklung von Kaufpreisen, die Erschwinglichkeit von Wohnraum oder zu hohe Finanzierungsquoten beziehungsweise eine zu leichte Kreditvergabe.

In manchen unserer Regionen wie beispielsweise München haben wir stärkere Kaufpreisentwicklungen in Kernlagen festgestellt und sind mit unseren Engagements in Randgebiete mit günstigeren Preisen ausgewichen. Auch Verschiebungen der Investitionsschwerpunkte innerhalb der Regionen sind ein wichtiger Lösungsansatz.

Project Investment

Project Investment

Nortexa: PROJECT erhielt in diesem Jahr bereits zum zweiten Mal den „Deutschen Beteiligungspreis“ oder auch den „Service Award 2016“ sowie den „Platow Immobilien Award“ und erst jüngst den „Scope Award“. Wie wichtig sind derartige Auszeichnungen für das Unternehmen?

Wolfgang Dippold: Wir freuen uns über diese Auszeichnungen. Die positive Entwicklung unseres Unternehmens hat allerdings deutlich vor dem Erhalt von Auszeichnungen begonnen. Insofern ist aus unserer Sicht ein Award die Folge von guter Arbeit. Viel entscheidender für ein erfolgreiches Unternehmen sind positive Objektabschlüsse in der Höhe, wie ursprünglich geplant – also Performance, Track-Record und eine hohe Erfahrung in der eigenen Kernkompetenz.

Nortexa: Was sind die hauptsächlichen Unternehmensziele für das Jahr 2017 und was können – nicht zuletzt aufgrund der respektablen Objektpipeline – potentielle Anleger an neuen Publikums-Fonds erwarten?

Wolfgang Dippold: Im Jahr 2017 arbeiten wir stark an der Weiterentwicklung der Digitalisierung in unseren Unternehmen sowie am Ausbau unserer Objektpipeline und Optimierung der Bauprozesse. Steigenden Baukosten, die durch höhere Anforderungen des Gesetzgebers an die Energieeffizienz entstehen, wollen wir durch Lean Management und entsprechende Einsparungen in den Herstellungskosten begegnen. Grundsätzlich aber führen wir unser auf verschiedene Investorengruppen aufgestelltes Investmentangebot fort und werden für einige unserer Zielgruppen Nachfolgefonds mit einem vergleichbaren Konzept liefern.

Nortexa: Herr Dippold, vielen Dank für das Gespräch!

Das Gespräch für Nortexa führte Friedrich Walstadt.

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Kategorie: Allgemein, Im Gespräch

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