Im Gespräch mit Thomas Olek – publity AG

| 15. Juni 2016 | Kommentieren
Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG, Foto: publity.de

Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG, Foto: publity.de

Die publity AG um ihren Vorstandsvorsitzenden Thomas Olek ist ein Finanzinvestor für Gewerbeimmobilien mit Hauptsitz in Leipzig, der aktuell ein Immobilienvermögen von über 1,6 Mrd. € verwaltet und bisher bereits mehr als 500 Immobilien in Deutschland gewinnbringend verkaufen konnte.Nortexa berichtete bereits mehrfach.

Das Gespräch für Nortexa führte Rüdiger Dietrich

NORTEXA: In der publity-Strategie spielen der günstige Erwerb von Immobilien aus notleidenden Bankfinanzierungen eine wesentliche Rolle: Was gibt dieser Bankenmarkt die nächsten Jahre noch an Angebot her, wie hoch ist das Marktvolumen kreditsichernder Bankimmobilien einzuschätzen?

Thomas Olek / publity AG: Der Erwerb von Immobilien aus Finanzierungen in Sondersituationen ist nach wie vor ein wichtiger Bestandteil der Einkaufspolitik von publity. Wir erwerben aus diesen Situationen heraus grundsätzlich gute Immobilien mit managementbedingten Leerständen und anderen Wertschöpfungspotenzialen. Es handelt sich hierbei um durchaus interessante Immobilien aus dem letzten internationalen Investitionsboom von 2005 bis 2007 in Deutschland ebenso wie um Immobilien, bei denen die Banken durch die geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen der Kreditvergabe in Handlungszwang gekommen sind. An solchen Immobilien hat der ursprüngliche Eigentümer das Interesse verloren. Die durchaus qualifizierten Fachabteilungen der Banken geraten oft in Kapazitätsprobleme. Ein möglicher Zwangsverwalter verfügt nicht über die Mittel, die notwendigen Investitionen für eine Verbesserung der Vermietungssituation zu tätigen. Gerade bei Bankenkonsortien ist oftmals keine Einigung über die Finanzierung von Investitionen zu erzielen. Daraus ergeben sich so genannte „undermanaged-Situationen“.

publity erwirbt solche Immobilien Wertschöpfungs- und Nachvermietungspotentialen auf der Basis bestehender Mieternamen und unter preisliche Berücksichtigung der Risiken aus den Leerständen. Solche Risiken beim Einkauf entsprechen nicht der Strategie der aktuell am Markt befindlichen institutionellen Investoren und Kapitalsammelstellen, die auf eine anfängliche Sicherheit durch längerfristige Mietverträge angewiesen sind. Das erhöht unsere Verhandlungsmacht. Außerdem halten wir es für sinnvoller, Risiken, die notwendig zur Erzielung einer angemessenen und risikoadäquaten Rendite sind, dann einzugehen, wenn sie bekannt sind, wenn sie durch mehrere unabhängige Gutachter eingeschätzt worden sind, wenn sie beherrschbar sind, wenn sie in der Liquiditätsplanung berücksichtigt sind und natürlich wenn Sie im Einkauf überproportional eingepreist worden sind. Bei langfristig vermieteten Immobilien dagegen werden die tatsächlichen Nachvermietungsrisiken erst in einer Dekade virulent und führen bereits im Mietvertragsverlauf zu einer laufenden Wertanpassung bzw. Verschlechterung der Risikoklasse. Das genaue Marktvolumen von Immobilien aus Finanzierungssondersituationen insgesamt ist aber nicht bekannt.

Es gibt keinen Marktüberblick, da die Banken nicht über dieses Geschäft sprechen. Die Bilanzen geben auch keine Auskunft, da durch die Marktentwicklung Banken oftmals ihre Risikovorsorge wieder leicht auflösen können. Insofern bleibt uns aufgrund unserer jahrzehntelangen persönlichen Kontakte und unserer laufenden Gespräche lediglich der persönliche Eindruck, dass ein hinreichend großes Volumen auch für die ehrgeizigen Planungen von publity zur Verfügung steht. Bereits seit Jahresbeginn 2016 hat publity zusammen mit Joint-Venture-Partner Gewerbeimmobilien im Wert von 360 Mio. Euro erworben und damit die Assets under Management auf rund 2 Mrd. Euro erhöht, wollen wir bis Ende 2016 bei mehr als 3 Mrd. Euro und bis Ende 2017 bei über 5 Mrd. Euro liegen. Allerdings geht die Zeit der Schnäppchen dem Ende zu. Wir müssen ein Mehrfaches an Angeboten prüfen, um Immobilien zu finden, die wir ein Angebot abgeben.

NORTEXA: Wie gelingt es der publity AG nachhaltig seinen exklusiven Marktzugang für Immobilienverwertungen durch Banken aufrecht zu erhalten?

Thomas Olek und Kollegen, Quelle: publity AG

Thomas Olek und Kollegen, Quelle: publity AG

Thomas Olek / publity AG: Für die Banken ist die Bearbeitung von Finanzierungen in Sondersituationen ein sensibles Geschäft. Keine Bank ist daran interessiert, ihren Namen in der Öffentlichkeit wiederzufinden. Über unsere Jahrzehnte währende Erfahrung in der Bearbeitung von Non-Performing-Loans, NPL, konnten wir das Vertrauen vieler Banken gewinnen. Bei neuen Kontakten können wir unsere Kompetenz und Performance so auch gut belegen. Gleichzeitig geraten Banken über die Regulierungsanforderungen immer mehr unter Druck, Eigenkapital freizusetzen. publity managed derzeit ein Volumen von Schuldtiteln von über 5 Milliarden Euro und hat vor wenigen Wochen zusätzlich ein weiteres Mandat zum Servicing eines NPL-Portfolios von 1,1 Milliarden Euro sowie erst vor kurzem einen weiteren Auftrag zur Verwertung eines NPL-Portfolios im Volumen von mehr als 600 Mio. Euro erhalten. Diese beiden Portfolien der jüngsten Aufträge umfassen somit ein Gesamtvolumen von ca. 1,7 Mrd. Euro und mehr als 2.400 Kredite. Diese Rahmenbedingungen und die Professionalität und Zuverlässigkeit unserer Prozesse sowie unser starkes Netzwerk in der Bank- und Immobilienbranche sichern uns für die kommenden Jahre weiterhin einen exklusiven Marktzugang.

Vertrauenswürdigkeit, langjährige Kontakte durch getätigtes Geschäft und Vertretung in den jeweiligen Organisationen, belegte Vertrauenswürdigkeit, Vertragstreue, Schnelligkeit der Due Diligence, Zuverlässigkeit in der Einhaltung der Zusagen der vorvertraglichen Phase, die starken Partnerschaften in Rahmen der Joint Ventures mit institutionellen Investoren, von denen wir Finanzmittelzusagen in Milliardenhöhe haben, und die Schnelligkeit der Kaufpreisbedienung sind die Wettbewerbsvorteile von publity. Dies macht es möglichen Wettbewerbern im Einkauf schwer, in dem immer engeren Markt eine vergleichbare Einkaufsposition zu erzielen.

publity kann über den Erwerb von NPL und die Verwertung von über 500 Immobilien eindrucksvoll belegen, dass das Unternehmen über einen überdurchschnittlich guten Zugang zu dieser Marktnische verfügt.

NORTEXA: Für die Weiterverkäufe der publity-Immobilien ist das Unternehmen bemüht auf dem Kapitalmarkt möglichst hohe Preise zu erzielen: Wie entwickelt sich hier die Nachfrage, sehen Sie auch die kommenden Jahre gleichbleibend gute Verkaufschancen?

Thomas Olek / publity AG: Der Immobilienmarkt wird sich in Deutschland in den kommenden Jahren auch weiterhin positiv entwickeln. Die fundamentalen wirtschaftlichen Rahmendaten stützen die Nachfrage der Mieter. Da vergleichbar sichere Alternative Investments keine Renditen erzielen oder viele institutionelle Anleger sogar mit Negativzinsen konfrontiert sind, führt aus Sicht der großen Investoren kein Weg an einer Erhöhung der Immobilienquote, die auch heute noch regelmäßig lediglich zwischen drei und 10 Prozent liegt, vorbei. Bei den riesigen Volumina, die an den Wertpapiermärkten bewegt werden, führt bereits eine kleine Erhöhung der Immobilienquote zu einer starken Nachfrageerhöhung auf den Immobilienmärkten.

Solange sich die Situation der Alternativinvestitionen nicht fundamental ändert, wird die positive Entwicklung beibehalten. Darüber hinaus haben viele Marktsegmente unterhalb des klassischen Core-Segmentes die Preisentwicklung noch nicht in vollem Umfang mitgemacht. Hier besteht noch Nachholpotenzial. Insofern bleiben wir sehr optimistisch, auch in den kommenden Jahren gute Veräußerungserlöse erzielen zu können. Und selbst den Pessimisten, die regelmäßig auf die Gefahren des internationalen Umfeldes verweisen, sei gesagt, dass gerade die deutsche Immobilie in der Finanzkrise ihre Stabilität und Attraktivität nicht nur bewiesen hat, sondern noch verstärken konnte. Selbst wenn es also tatsächlich zu einer Störung des Finanzsystems kommen sollte, wird die gute deutsche Immobilie, sofern durch Bankenunabhängigkeit die laufende Liquidität im Portfolio sichergestellt ist, auch die nächste Krise deutlich besser überstehen als alle alternativen Anlagen.

NORTEXA: Welche Rolle spielt Ihres Erachtens mit Blick auf den Immobilienmarkt allgemein und künftige Renditemöglichkeiten im Speziellen die Zinspolitik der EZB?

Thomas Olek / publity AG: Der deutsche Kapitalanlagen-Immobilienmarkt hat sich in den letzten Dekade verändert. Eine stark volatile internationale Nachfrage, die auf den schon starken deutschen Markt aufgesetzt hat, hat das Marktvolumen zum Teil mehr als verdoppelt. Mit einer Verstetigung des internationalen Kapitalanlagebedarfs in deutsche Immobilien ist zu rechnen. Diese neue Nachfrage ist aber stärker durch die Zinssituation bzw. die Situation von alternativen Investments geprägt, als dies in Deutschland in den Dekaden vor der Jahrtausendwende der Fall war. Insofern spielt natürlich die Zinssituation für die Immobilienkapitalanlage eine Rolle.

Thomas Oleks publity AG: Wachstumssteigerung durch Bankfinanzierung

Thomas Oleks publity AG: Wachstumssteigerung durch Bankfinanzierung

Das aktuelle Szenario drohender Negativzinsen verbessert die Potenziale der Immobilie ebenso wie der Ankauf von Wertpapieren durch die EZB, die Märkte mit Liquidität überschwemmt. Immobilien sind so nahezu beliebig finanzierbar. Sofern die volkswirtschaftlichen Rahmendaten stimmen, ändert sich an der Attraktivität der Immobilie jedoch wenig, wenn die Zinsen wieder um einen halben oder einen Prozentpunkt steigen sollten. Steigende Zinsen signalisieren oftmals auch ökonomische Prosperität, die wiederum zu erhöhter Immobiliennachfrage führt. Auch die Normalisierung etwaiger Preisspitzen ändert nichts an der grundlegenden Attraktivität der Immobilie. Vor dem Hintergrund einer realistischen Einschätzung des Handlungsrahmens der EZB gehen nahezu alle Fachleute davon aus, dass die Zinsdifferenz bzw. die Risikoprämie guter Immobilien gegenüber alternativen Anlagen auf einem historisch hohen Niveau verharren wird. Die Volkswirtschaften können sich weltweit keine Rückkehr zu einer Hochzinspolitik leisten. Aber selbst die Zweifler, die solche Risiken sehen, können wir nur daran erinnern, dass in den neunziger Jahren bei einem Zinsniveau von deutlich über 7% die annähernd bis heute höchsten Preise für attraktive Kapitalanlageimmobilien bezahlt wurden.

NORTEXA: Erwarten Sie Auswirkungen der Bankenregulierungen auf das auf Non-Performing-Loans basierende Geschäft, und wenn ja, welche?

Thomas Olek / publity AG: Die Bankenregulierungen werden das NPL-Geschäft weiter beleben. Die gute Immobilienmarktsituation gibt den Banken die Möglichkeit, ihre schlummernden Probleme verstärkt anzugehen. Die Regulierung zwingt Banken dazu, ihre Eigenkapitalposition zu verbessern. Gleichzeitig führt die verschärfte Regulierung dazu, dass Banken gezwungen sind, etwaige neue Probleme kurzfristig anzugehen und nicht mehr zu verschleiern. Die Regulierung an sich wird also das NPL-Geschäft stützen. Die Marktsituation führt jedoch dazu, dass die Kreditqualitäten der Banken durchschnittlich besser werden und der Anfall der NPL geringer wird.

NORTEXA: Abschließend noch kurz zur Leistungsfähigkeit der publity Performance Fonds: Obwohl diese Fonds den Charakter von Kurzläufern haben, versprechen sie lukrative Renditen. Waren bei den vergangenen Fonds am Ende deren Auszahlungsphase eine Übereinstimmung mit den berechneten IRR-Renditen gemäß dem Mid-Case-Szenario zu verzeichnen?

Thomas Olek / publity AG: Die ersten fünf geschlossenen Fonds der publity waren sogenannte NPL-Fonds. Seit dem publity Performance Fonds Nr. 6 handelt es sich um Immobilienfonds. Den ursprünglichen NPL-Fonds wurde mit dem Kapitalanlagegesetzbuch durch den Gesetzgeber die Grundlage entzogen, so dass bei den späteren Fonds eine für die Erfolgsprognose notwendige Reinvestition nicht mehr möglich war. Dennoch gelingt es dem publity Management schon aus den bereits eingekauften Portfolien das Kapital der Anleger sicherzustellen.

Prognoseabweichungen beruhen ausschließlich auf geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen und bestätigen eher noch die Kernkompetenz der publity Gruppe. Der publity Performance Fonds Nr. 6 befindet sich derzeit in der aktiven Bewirtschaftungsphase. Von den neun eingekauften Immobilien des Fonds konnten bereits in den ersten zwei Jahren der Bewirtschaftungsphase vier Immobilien mit Gewinn weiterverkauft werden. Der publity Performance Fonds Nr. 7 befindet sich in der Investitionsphase. Aktuell wird der publity Performance Fonds Nr. 8 weiter platziert. Bei diesen drei Geschlossenen AIF gehen wir davon aus, dass wir Renditen jenseits der 7% erzielen können.

NORTEXA: Herr Olek, vielen Dank für das Gespräch!

Stichworte: , , , ,

Kategorie: Allgemein, Im Gespräch

Kommentar schreiben